Fitch prevê que dificuldades no acesso à habitação em Espanha “persistirão” durante alguns anos | Economia

As famílias espanholas registarão um aumento do seu rendimento em 2024 e 2025, mas este aumento nominal (sem ter em conta a inflação) não contribuirá para aliviar os problemas de acesso à habitação de muitas famílias. Estas irão “persistir”, de acordo com a última análise da Fitch sobre o mercado hipotecário, porque os lucros das famílias “serão amplamente semelhantes à evolução dos preços das casas”. A agência de classificação estima que, em média, os preços da habitação em Espanha continuarão a multiplicar o rendimento médio bruto das famílias por 5,5, uma forma de medir a acessibilidade. E alerta que esta proporção é quase oito vezes “nas grandes áreas metropolitanas”.

O estudo refere-se tanto a Espanha como a Portugal (que a agência inclui no “mercado hipotecário ibérico”) e detecta situações muito semelhantes em ambos os lados da Raya. De facto, no país vizinho a acessibilidade piorou nos últimos tempos e, em média, o rácio entre os preços da habitação e o rendimento bruto das famílias é de seis vezes. “O acesso à habitação acessível é uma preocupação social fundamental em ambos, especialmente para famílias jovens e novos compradores com pouca capacidade de poupança”, apontam os autores da análise. Isto realça que nos últimos tempos foram implementadas medidas de ajuda em ambos os territórios e cita, no caso espanhol, garantias hipotecárias para menores de 35 anos.

Ao contrário de outros países europeus, onde a habitação tem vindo a ficar mais barata há trimestres, em Espanha e Portugal os preços continuaram a subir no ano passado. E, de acordo com as previsões da Fitch, continuarão a fazê-lo a um ritmo moderado. A razão é que “são detectadas limitações persistentes na oferta de habitação, que predominam sobre as vulnerabilidades da procura”. Ou seja, apesar das dificuldades de muitas famílias, ainda existem muitos potenciais compradores para as casas que vão à venda. A agência lembra o recorde de 15% de vendas realizadas por estrangeiros ocorrido no ano passado. “Esperamos que esta tendência continue a refletir a atratividade de Portugal e Espanha para alguns grupos populacionais, como os reformados europeus e os investidores americanos”, indica o relatório.

A agência de rating considera que as compras externas estão a ajudar a manter um certo nível de transacções no mercado imobiliário, apesar da descida face aos elevados níveis de 2022. Mas também reconhece que existem “efeitos colaterais como o sobreaquecimento dos preços em alguns zonas da costa mediterrânica e nos centros das principais capitais. Na verdade, a análise fala de um mercado “a duas velocidades entre regiões, com estagnação dos valores habitacionais nas zonas peninsulares menos povoadas e sólido crescimento dos preços nos grandes centros urbanos e nas zonas mais turísticas”.

Mais inadimplências hipotecárias

No mercado estritamente hipotecário, a Fitch “espera que a oferta de crédito bancário para o setor residencial recupere em 2024-2025”, após o revés de 2023. A estabilização da política monetária e “um possível corte nas taxas de juro nos próximos trimestres.” Apesar disso, o relatório indica que os atrasos nos pagamentos irão aumentar em ambos os países este ano, e poderão moderar novamente no passado. Comparada com uma taxa de incumprimento estimada em 2,6% no ano passado, este ano e no próximo a Espanha irá oscilar entre 3% e 3,5%. Neste indicador lutam-se atualmente duas forças opostas: por um lado, “o impacto da inflação que corrói o rendimento disponível (das famílias)”. Por outro lado, abre-se a possibilidade de que “as reduções da Euribor nos próximos meses aliviem as prestações das hipotecas variáveis”.

A agência de rating destaca que, como estratégia de proteção contra o aumento das taxas, em ambos os mercados, com muito peso tradicional dos empréstimos variáveis ​​– ou seja, aqueles que estão expostos às oscilações dos juros – abriram caminho às hipotecas mistas. Estas representaram quase 40% do total de hipotecas concedidas em Espanha no ano passado, de acordo com os dados tratados pelo relatório. “Os mutuários procuram garantir taxas fixas competitivas no curto prazo no atual ambiente elevado da Euribor”, afirmam os analistas, que consideram, no entanto, que muitas famílias que solicitaram este tipo de empréstimos “estão interessadas em mudar para taxas variáveis ​​no médio prazo”. .” , quando a maioria espera que a Euribor normalize.”

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