A pressão dos aluguéis dispara em seis províncias: mais de 100 candidatos para cada anúncio de apartamento e preços subindo mais de 40% | Economia

As rendas não diminuem em Espanha, mas em alguns locais o mercado parece uma panela de pressão incapaz de libertar o vapor que se acumula, e noutros parece mais uma caçarola que começa a fumegar. Um novo relatório da empresa Rental Insurance, cujos dados o EL PAÍS teve acesso antecipado, tenta medir a pressão dos aluguéis, que se traduz nas dificuldades que muitos inquilinos têm em encontrar um apartamento ou nos preços que têm de pagar. Seis províncias ficam com a pior parte: Ilhas Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona, ​​Madrid, Valência e Biscaia. Em todos eles a pressão é “muito elevada” segundo a análise, o que significa que por cada imóvel que é anunciado aparecem mais de 60 candidatos para o arrendar. Nos três primeiros há ainda mais de 100 candidatos, e as Ilhas Baleares, com 142, batem todos os recordes e mostram a situação mais desesperada para quem procura casa.

Os dados foram obtidos a partir de casos da própria empresa, que gere o arrendamento de mais de 23.000 habitações em toda a Espanha. Com base nesta e noutras fontes, o estudo centra-se ainda em outros dois aspectos, além da forte procura: oferta e preços. As diferenças aparecem aí. Embora as seis províncias com maior pressão estejam entre as 10 mais caras de Espanha em números absolutos (novamente as Ilhas Baleares ocupam a primeira posição com uma média de 1.591 euros por casa), os valores comparados com antes da pandemia não cresceram de forma igual. . Neste troço, é Santa Cruz de Tenerife quem regista o maior aumento de preço, com 44,6% entre 2019 e o primeiro trimestre desse ano. No entanto, está atrás de outras quatro províncias (Segóvia, Ávila, Jaén e Alicante) onde os preços subiram mais, mas, mesmo assim, o mercado sente menos pressão.

Entre as seis províncias com maior tensão de procura, Valência é a única que se encontra nas dez piores posições, quer olhemos para a queda da oferta, quer para a subida dos preços, quer para os valores absolutos. As Ilhas Baleares, por exemplo, aparecem relativamente bem quando se olha para a variação da oferta (número de casas que entraram no mercado em 2019 e em 2023), com uma queda de 9,2%. É uma percentagem elevada, mas significativamente inferior à média nacional. Na Espanha como um todo, a oferta contraiu mais de 17% em quatro anos; e a situação está em vias de piorar porque, com base nos dados do primeiro trimestre de 2024, a análise prevê que este ano sejam anunciados cerca de 750 mil apartamentos. Ou seja, abaixo dos 800 mil do ano passado, que já era o mais fraco desde 2019. Pouco antes da pandemia, o número ultrapassava os 980 mil, e em 2021, com a passagem de muitos imóveis de outras modalidades de arrendamento para a residência habitual em consequência da covid, a barreira do milhão foi ultrapassada. Agora tudo indica que muitos estão seguindo o caminho oposto.

Neste contexto de escassez geral de habitação, os preços subiram alegremente nos últimos tempos. Segundo o Seguro de Aluguel, isso aumentou 24,7% desde 2019. Ou seja, agora o aluguel está um quarto mais caro. Esta média nacional supera o que a inflação aumentou desde então (18,6% entre março de 2019 e março de 2024). No total, 45 províncias viram os rendimentos subirem acima do IPC. Chama a atenção, no entanto, que nem Madrid nem Barcelona, ​​os dois maiores mercados, estejam entre os territórios com maiores aumentos. A região da capital ocupa a 39ª posição, e a província catalã mais populosa, a 31ª. Claro que em ambos o aumento supera a média nacional.

Depois das seis províncias com maior tensão na procura, outras duas aparecem na análise como territórios de “alta” pressão. O padrão é semelhante: zonas caras e altamente povoadas ou zonas com uma forte componente turística. São Las Palmas e Gipuzkoa, ambas com cerca de 50 candidatos para cada apartamento que surge no mercado. Além disso, existem três (Álava, Navarra e Málaga) que aparecem como áreas de “alta” pressão. Chama a atenção o caso da província da Andaluzia, que está entre as que registaram maior crescimento de preços e onde mais se paga renda, mas onde os dados do estudo mostram um súbito relaxamento até agora este ano (de 67 contactos por piso em 2023 para 31 no início deste ano). No entanto, segundo a corretora de arrendamento, a situação poderá evoluir com a aproximação do verão, algo que também poderá acontecer noutras províncias devido aos efeitos que o turismo tem no seu mercado imobiliário. Na verdade, a intenção do novo Barômetro de aluguel é publicar dados trimestralmente. E os seus criadores defendem que servirá como um indicador antecedente para ver onde o mercado pode complicar-se (na medida em que se houver pressão num local durante muito tempo, os preços provavelmente subirão).

Pelo contrário, 27 mercados provinciais têm uma pressão considerada “normal” (até 15 contactos por imóvel). No mapa estendem-se em grande parte pelo centro da Península (excluindo Madrid e arredores) e pelo noroeste. Mas é surpreendente que as províncias costeiras do sudeste (Murcia, Almería e Granada) também apresentem uma boa situação. Este último pode ser influenciado pelo facto de ser o único, juntamente com Navarra, onde a oferta aumentou nos últimos tempos.

Do ponto de vista dos preços, a média de Espanha atinge os 1.069 euros de renda mensal. É o valor que Las Palmas atinge, enquanto seis províncias (Ilhas Baleares, Barcelona, ​​​​Madrid, Gipuzkoa, Bizkaia e Málaga) o ultrapassam. Santa Cruz de Tenerife está abaixo, mas ainda acima da barreira dos 1.000 euros, o mesmo que acontece em Valência.

Em termos gerais, observa-se uma correlação muito maior entre os preços absolutos da habitação e a tensão na procura do que com o resto das variáveis. É surpreendente que a oferta limitada (um argumento frequentemente repetido pelo sector, que tem alertado em inúmeras ocasiões que a lei de habitação aprovada no ano passado assustaria muitos proprietários) não aparece como um factor diferencial em muitas das províncias mais tensas. No entanto, há uma menor oferta de apartamentos a nível geral e, além disso, a própria pressão da procura é um conceito que está indissociavelmente ligado à falta de oferta (se são removidos mais ou menos apartamentos, se há demasiada procura é significa que falta de oferta). Em relação à variação de preços, em muitos casos não se observa uma relação direta. Mas é descritivo da situação que estes tenham aumentado em cada uma das 50 províncias espanholas, com percentagens diferentes entre 10,7% em Palência e 58,8% em Segóvia.

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